住宅ローンを借りていても不動産担保ローンは利用できる？

2022.2.12

銀行などから住宅ローンを借り入れ返済中であっても、不動産担保ローンの利用はできるのでしょうか？2つのローンの違いや、共通点、借入額を決めるポイントなどに、絶対借りられるかどうかについて、詳しくご紹介いたします。

不動産担保ローンと住宅ローンの違い

不動産担保ローンも住宅ローンも、同じく家を担保にするローンですが、金利や返済期間、抵当権の順位や、資金の用途など、異なっているところも多くあります。それぞれのローンの特徴をみていきましょう。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンの場合、担保にできるのは、自分が所有している不動産だけではなく、家族や親族の不動産でも許可が得られれば可能です。自宅以外にも、収益物件、駐車場や土地なども対象となります。
資金の用途は原則として自由であることと、返済期間が比較的短いことが特徴です。金利は年率で4～15％程度となっています。
不動産担保ローンは、抵当権の設定を第2順位以降にすることができます。そのため、すでに住宅ローンなど違う借り入れで担保になっていても借入ができます。

住宅ローンとは

住宅ローンは、住宅を購入、もしくはリフォームをする目的のためのローンです。そのため他の目的では使うことができません。長期固定金利が使えることも特徴です。長期固定金利（フラット35）では、返済期間が最長35年と長く、年率では0.6～4％ほどと、金利が低いことが特徴です。
抵当権の設定が1位となるので、違うローンで既に担保となっている場合には借入ができません。

住宅ローン返済中でも不動産担保ローンは利用できる？

住宅ローンを返済していても、不動産担保ローンは絶対借りられるのでしょうか。実は、利用できる場合と、できない場合とがあります。利用できる人、利用できない人の共通点について、詳しくご紹介いたします。

不動産担保ローンを利用できる人の共通点

不動産担保ローンを利用することができるケースには、共通点があります。どのような共通点があるのかみていきましょう。

・住宅購入時に支払った頭金の額が多い
不動産を購入する場合、頭金を入れて住宅ローンを利用しているというケースも多いでしょう。購入時の頭金の金額が多ければ多いほど、その分住宅購入の価格と比べていると、住宅ローンの借入額が少なくなります。そのため、銀行などの金融機関が貸し付け可能と判断する金額に余裕が生まれます。
たとえば、住宅の購入価格が2,500万とします。頭金を1,000万円入れて住宅ローンを申し込めば、借入額は1,500万円となります。不動産を購入した直後の価格と仮定すると、頭金が多ければ多いほど、不動産評価額に対して借入できる金額に余力があると考えられます。
余力があるということは、もし貸し付けた後に滞納があって抵当権が使われたとしても、まだ残金があります。そのため、不動産担保ローンの貸し付けが可能だと判断される可能性が高いのです。

・価格が低い時期に住宅購入をした
不動産価格は世界的な情勢などの影響によって下がってしまうこともあります。不動産価格が下落しているタイミングで不動産を購入して、数年が経過し不動産価格が上昇した場合には、不動産鑑定額も上がることになります。
その分借り入れ額に余裕が生じますので、不動産担保ローンを購入時の価格よりも多い金額で借り入れが可能なのです。

・住宅ローンの残債が少ない
住宅ローンの返済期間が短い設定で借り入れをしている、もしくは返済が進んでいて、残債が少ないという場合には、不動産評価額が住宅ローンの残高よりも上回るので、不動産担保ローンの借入ができることになります。

不動産担保ローンを利用できない人の共通点

不動産担保ローンが利用できないこともあります。どういったケースでは利用ができないのか、以下の3つの点をみてみましょう。

・住宅ローンを借り入れして時間が経っていない
住宅ローンを借り入れて、それほど時間が経っていないと、不動産担保ローンが利用できないことがあります。不動産の評価額よりも住宅ローン残高の方が高いことが多いと考えられるためです。

・不動産評価額が下がっている
市場の動向などによって、不動産の評価額が大きく下がってしまった場合、不動産担保ローンが利用できないケースもあります。

・滞納などを起こしたことがある人
住宅ローンやその他のローンなどで、返済が滞ったことがあると、リストに掲載され、審査で断わられてしまう可能性もあります。返済能力に問題があるとみなされてしまうためです。
ただ、審査の基準は銀行などの金融機関によって違います。滞納があっても理由によっては審査が下りることもあります。

不動産担保ローンの借入額が決まるポイント

不動産担保ローンの借入額を決めるのは、どういったポイントが重要なのでしょうか。以下の点について詳しく解説をいたします。

不動産の担保価値

不動産担保ローンの借り入れできる金額は、担保となる不動産の価値で決まることが多いです。担保を設定することで、無担保でのローンよりも多い金額の借入ができるのです。

金融機関にもよりますが、借り入れ金額は不動産評価額に一定の割合を掛けることで算出されます。おおよそ、6割から8割ほどが一般的だと考えられます。評価額を評価する基準も、金融機関によって異なりますが、固定資産税評価額や路線価などを参考にされることが多いです。担保となる不動産の価値によっては、長期の返済期間になることも可能です。

返済能力の信用度

個人の場合、勤続年数が長いほど、継続して収入を得ることができるため、安定しているみなされます。法人での借り入れの場合には、事業計画や継続の年数、将来性などが審査の対象となります。もし赤字決済の場合でも、将来性があれば不動産担保ローンが借り入れできることもあります。

現在の収入

住宅ローンと同様に、収入も大きな審査のポイントです。金融機関は、収入の多寡だけではなく、返済比率を重視していることが多いです。返済比率とは、収入に対して、ローンの返済額がどのくらいか、という割合のことです。収入が高くても、返済比率がとても高い状態だと、収入が多くても審査が下りないこともあります。

過去の返済状況

金融機関にとって信用があるかどうかを判断するためには、住宅ローンや、それ以外の借り入れや返済の状況が大切となります。借り入れ状況は、信用情報機関での記録を基に判断されます。
返済が滞りなく問題なく行われているかどうか、滞納回数なども見られます。滞納をしていても、連続していないかどうかも重要です。滞納が数回程度なら、問題ないとみなされることも多いですが、延滞が続くことが多いようであれば、融資をするのにリスクが高いと判断されてしまいます。

まとめ

不動産担保ローンは、住宅ローンと比べて、自宅以外を担保にすることができ、用途は自由という特徴があります。不動産担保ローンを利用するためには、担保となる不動産の価値、返済の信用度の2つが重要となってきます。それぞれの金融機関ごとに、審査のポイントは異なります。

五陽では、銀行で借り入れた住宅ローンの残債があっても、評価額とローン残高との差額の割合によって、借入することが可能です。銀行などから住宅ローンの返済中で、不動産担保ローンでの融資を検討される際には、お気軽にお問い合わせください。

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