抵当権とは？抵当権付き不動産は担保の対象になるか解説

2023.7.11

抵当権という言葉を聞いたことはあるものの、明確な意味を知らない方は少なく無いでしょう。不動産にはさまざまな専門用語があるため、意味を混同してしまいがちです。そこで今回は抵当権とは何か、担保の対象になるかなどについて、詳しく解説していきます。

抵当権とはどんなもの？

抵当権は不動産の基礎知識用語として使われますが、普段あまり見聞きする言葉ではありません。以下の解説で抵当権とは何なのか知っておきましょう。

金融機関が設定・主張する権利

抵当権とは、債務者がローンの返済ができなくなったとき、融資先である金融機関が行使する権利のことを言います。金融機関が設定・主張するものです。

不動産を担保したとき返済が滞って閉まった場合、担保にした不動産を競売にかけて返済金に充てることができます。そのため金融機関は、万が一債務者が返済できない状況になったとしても、抵当権を行使することで貸付金を回収できるのです。

住宅ローンを利用する際に用いられる

抵当権は主に住宅ローンでの借り入れの際に設定されます。お金の貸し借りが発生した契約日に抵当権の設定が行われますが、債務者によってローンが返済されると抵当権は抹消登記される仕組みです。

つまり完済されれば抵当権を行使される心配はなくなりますが、反対に支払いが何らかの事情によって滞ってしまった場合、金融機関によって行使されます。抵当権によって担保にしている不動産を失わないよう、計画的にローンの返済をすることが大切です。

抵当権のないものは無担保住宅ローンと呼ばれる

抵当権が付いたローンは「有担保住宅ローン」、反対に抵当権が付かないローンは「無担保住宅ローン」と呼ばれています。この無担保ローンはその名の通り、不動産を担保として設定する必要がありません。もし手持ちの不動産が無い場合は、無担保住宅ローンを利用できます。

ただし、債務者による返済が滞ったときのことを考え、金融機関は通常よりも高い利子を設定しています。どちらもメリットとデメリットがあると言えるでしょう。

根抵当権との違いについて

似たような不動産専門用語で、「根抵当権」という言葉があります。抵当権と混合してしまいがちですが、これらには明確な違いがあります。最も大きな違いは、根抵当権は最初に限度額を設定しておき、複数回借り入れができるという点です。

また、抵当権は対象となる債権が明確ですが、根抵当権は限定せず、連帯債務者をつけることができません。これは根抵当権の場合、支払い時期や金額などが不明瞭な状態なためです。

抵当権の設定登記は主に司法書士が代行

抵当権の設定は司法書士に代行してもらい、手続きを進めることになります。過去には金融機関が指定する司法書士を利用することが多かったのですが、近年では不動産会社から紹介されることも増えているようです。

また、抵当権の抹消手続きについても、司法書士への依頼が必要になります。ある程度のコストがかかるものの、設定登記は専門家に依頼できるため負担は少ないでしょう。

抵当権付き不動産を担保に融資は受けられる？

抵当権が付いている不動産でも、基本的には担保にして融資を受けることは可能です。また、不動産を売買することもできるため、金銭的な事情で困っているときの足がかりになるかもしれません。ただし、以下のような点に注意しましょう。

所有不動産の評価額によって異なる

いくら融資を受けられるかは、不動産の評価額によって異なります。不動産の評価額と担保掛目によって算出された担保評価によって、借り入れできる金額が変わるという仕組みです。

いくら借りれるかは、不動産評価額と金融機関が設定する担保掛目によって左右されます。一概には言えませんが、これらが高いほど借りれる金額も高くなるでしょう。

ローン残高と評価額との差額にも注目

担保評価額からローンの残高を引いた金額が担保価値となります。この計算式で算出された担保価値の範囲内であれば、基本的には融資を受けられるでしょう。万が一支払いが滞り、担保となる資産を競売にかけることになったとき、担保価値のお金が入ってくることは確実だからです。

この計算に基づくのであれば、確実に債務者へ返済させることができます。もし融資を受けたい場合、まず差額を算出しておいて、いくらまで借りられそうなのか計算しておくとよいでしょう。

抵当権付き不動産は売却・相続ができる？

抵当権付きの不動産でも、売却・相続できるのでしょうか。もし何か条件やデメリットがあるなら、事前に知っておかないと損をしてしまうかもしれません。ここでは売却・相続について詳しく解説していくので、参考にしてみてください。

抹消は住宅ローン完済後に可能

抵当権付きの不動産でも、売却・相続は可能です。売却は自由とされているため制限はありませんが、一般的には抵当権を抹消してからか、売却するのと同時に抹消手続きをします。

また、抵当権の抹消手続きは、住宅ローンの完済後に可能となるという点にも注意しましょう。以下では具体的に必要な手続きと、必要書類について紹介しています。

抵当権抹消の手続き

上述したように、抵当権抹消の手続きを行うことが推奨されています。もちろん抵当権が就いた状態でも売却は可能なのですが、可能であれば予め抹消手続きを行っておいたほうがよいでしょう。

抵当権抹消に必要な書類

抵当権抹消のために必要な書類は以下です。

・弁済証書
・登記済証または登記識別情報
・登記事項証明書
・代理権限証明情報（委任状）

これらを用意したうえで、法務局へ手続きを行います。あとは法務局で抵当権抹消登記申請証書に記入を行い、上記の書類と一緒に提出を行います。

相続は抵当権があっても可能

相続も売却と同様に、抵当権があっても可能です。抵当権が付いていたとしても、相続税が課税されるという点は共通しています。抵当権があるからといって、相続税評価額が下がることはありません。

ただし、抵当権が付いている不動産の相続については、以下の2点に注意する必要があります。詳しく見てみましょう。

住宅ローンが未返済だと返済義務も相続する

もし親が住宅ローン未返済の場合は、返済義務も同時に相続することになります。ローンは借金とみなされ、マイナスの資産として計上されるため、財産総額から差し引いて相続税が算出される仕組みです。

もし住宅ローンが未返済の状態であり、住宅しか財産と呼べるものが無かった場合は、相続放棄することも視野に入れるとよいでしょう。遺族であるご自身の負担を減らすという意味では、このような方法も選択肢として挙げるべきです。

住宅ローン完済後は抵当権の抹消登記を忘れずに

住宅ローンを完済した後は、抵当権を抹消しなければなりません。もしこの手続きを忘れてしまうと、抵当権が不動産に付けられたままになってしまい、万が一売却することになった場合支障が出てしまいます。

手続きは自分で法務局へ行くか、もしくは専門家である司法書士に代行してもらうとよいでしょう。不動産1つに対して1,000円かかる仕組みなので、土地と建物がある場合は2,000円の支払いが必要です。

抵当権付き不動産を担保にする場合はローンの残高を確認しよう

抵当権付きの不動産を担保にする場合はもちろん、その他の手続きにおいてもローンの残高を確認することが大切です。残高によってはお金をほとんど借りられなかったり、マイナスの資産を負うことになったりするため、忘れずに確認しましょう。

ゴヨーでは抵当権付きの不動産についてもご相談を受け付けているので、お気軽にお問い合わせください。

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