不動産の鑑定方法

2018.10.17

スルガ銀行のシェアハウス問題において、不動産の鑑定方法が触れられていました。
使われた手法は「収益還元法」で、将来その不動産から見込まれる家賃収入、いわば不動産が持つ「力」といいましょうか、それから不動産の価格を算定するものでした。いかにも収益物件に対する評価方法と言えます。
因みに今回のスルガ銀行の場合、この家賃を実際の相場より2倍以上で設定することで、不動産の価格を吊り上げ、融資額を膨らませたことが問題視されました。
 

不動産の鑑定方法には、さらに「原価法」と「取引事例比較法」があります。
前者は、全く同じ建物を建てた場合の価格に、路線価から算出した土地の価格とを合算して算定します。
後者は、鑑定対象の不動産周辺の実際の取引事例から価格を割り出す方法です。
3つの鑑定評価には、それぞれメリット・デメリットがあるため、特に投資物件を購入するにあたっては、最低でも2つの評価を用いるべきだと思います。
 

弊社がお客さまが担保としてご提供いただく不動産を鑑定する場合は、「取引事例比較法」をベースに算出します。不動産を担保提供していただくことで、万が一お支払いが滞って、融資金の回収が必要な場合、実際不動産を売却することでいくら回収できるかが肝要となるため、「取引事例比較法」によっておおよその実売価格が必要となってくるのです。

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