不動産担保ローンが返済不能になったらどうなる？家は売却される？ 

2022.12.10

不動産担保ローンでお金を借りているけれど、退職などの理由で返済できなくなった……とお困りではありませんか。返済不能に陥った場合、担保にしている物件や土地はどうなるのか、借りているお金はどうすべきなのかなど気になる点がいくつも出てきます。

ここでは、不動産担保ローン契約中に返済不能に陥った場合、どのようなことが起こるのかを解説します。返済が難しくなるとわかった段階でできる対処法もお教えしますので、支払いが厳しい方は参考にしてください。

不動産担保ローンが返済不能になったら起きる問題とは？

不動産担保ローンでお金を借りているけれど、近々返済できなくなるとお悩みの方も多いでしょう。ローン返済期間は長いため、その間に状況が変わるのは珍しいことではありません。場合によっては返済できなくなるケースもあります。

ここでは、返済不能に陥った際にどのようなことが起こるかを解説します。

返済を催促する電話連絡が届く

ローン返済日に引き落としができなかった場合、督促の電話がかかってきます。連絡を無視し続けてしまうと、債務者がどのような状況かがわからないため、督促はおわりません。長く続く督促は精神面に大きなダメージを与えますので、すぐに連絡対応を行い、どのような状況かを説明することが大切です。

自宅に督促状が届く

滞納から2～3か月経過後も連絡が取れない場合は、自宅に督促の書面が届きます。書面が届くまでに時間があるものの、その期間中は電話による督促が行われます。この段階で対応しなければ書面が届きますので、早めに対応しましょう。

督促状は担保にしている物件や土地を競売にかけるために必要な書類です。督促状が届いた時点で競売にかける準備が進められていると考えておいてください。

差し押さえに関する通知が届く

滞納から8か月頃には、担保の差し押さえ通知書が届きます。督促状が届いても連絡をしないと、法的手続きをとる最終通告である催告書が郵送されます。この通知も無視すれば、融資金額の一括返済を求める期限の利益損失の通知が送られてくるため、分割による返済ができなくなってしまうのです。

不動産担保ローンの金融機関が保証会社と契約している場合は、代位弁済の通知が送られてきます。保証会社が滞納している分を金融機関に支払うため、債権者が金融機関から保証会社に移るのです。債権者が変わるだけなので、当然督促は続きます。

これらの通知をすべて無視していれば、担保の差し押さえ通知書が郵送されます。郵送されてきた時点で担保を競売にかける手続きが進められているため、担保を自由に使えなくなると思っておきましょう。

競売開始決定通知が届く

裁判所への競売手続きが済めば、競売開始決定通知が送られてきます。競売にかけられ、落札されれば担保は自身のものではなくなってしまうため、物件や土地を失います。

落札によって発生した利益は所有者の元には入りません。抵当権の順位に従って売却金が配られるため、手元にお金が残る可能性が極めて低いのです。担保となる物件や土地にさほど価値がなければ債務が残る恐れもありますので、その場合は残債を返済する必要があります。

抵当権とは

競売の際に大きく関係する抵当権とは、住宅に関連するローンを組む際に金融機関が設定できる権利のことです。ローンの返済不能に陥れば競売にかけられますが、抵当権を設定していれば優先的に売却金を受け取り、残債にあてられます。契約者が返済不能に陥った際、金融機関側が損をしないよう設定されるのです。

抵当権には1番、2番といった順位があります。住宅購入時に組んだ住宅ローンの金融機関が1番抵当、購入後に不動産担保ローンを組む場合は2番抵当となります。競売の売却金は順位に従って配られるため、1番抵当の金融機関は損失なく融資額を回収できるのです。

抵当権によって起こるメリット・デメリット

所有する物件や土地に抵当権が設定されることでのメリットはありません。金融機関側は万が一の際にお金をしっかり回収できるメリットがあるものの、契約者側には利点はないでしょう。

デメリットとしては、物件や土地の所有権をいつでも失う可能性がある点です。返済が滞れば競売にかけられ、大きな財産を失ってしまうため注意が必要です。

不動産担保ローンが返済不能になりそうな時に行うこと

契約中のローンの返済が続けられないと思ったら、早めに対処しましょう。督促の連絡や通知を無視し続けていると、いずれは財産を失ってしまいます。早めに対処すれば財産を守り切れるかもしれません。ここでは、返済不能に陥りそうな時にすべきことを解説します。

家族や身内に借りる

家族や親戚などにお金を借りられないか相談してみてください。返済できないけれど、どうしても不動産を失いたくないのであれば返済を続けるしかありません。借りる際は借用書などを用意し、返済する意思があることを伝えましょう。

銀行や消費者金融から借入を行う

銀行や消費者金融から新たに借り入れをする方法もあります。ただし、こちらは返済のあてがある場合のみです。返済のあてがないのに借りてしまうと、新たな借金が増えてより生活が苦しくなります。
苦しいのは今だけで、数か月もすれば問題なく返済できる見込みがある方だけ実践してください。

返済計画を元に債権者へ連絡をする

返済不能に陥る段階ですぐに行ってほしいのが、返済計画を立てて金融機関に連絡することです。連絡なしのままだと金融機関側の心象が悪くなるため、滞納から数か月後に連絡をしても柔軟に対応してもらえません。
滞納する恐れがあるとわかったらすぐに返済計画を立てて、金融機関に近況を伝えましょう。2～3か月以内にどのくらいの費用を支払えるかも伝えれば、差し押さえなどのトラブルなく待ってもらえます。

任意売却を検討する

今後返済できる見込みがない方は、所有物件の売却を検討してください。返済が滞ればいずれは競売にかけられ、不動産を失います。その前に売却をし、返せる金額はすべて返しておくことがおすすめです。
任意売却は自身が売却額を決められるため、現在の残債を考慮した上で額を決定してください。売却金で残債をまかなえれば債務ゼロとなりますので、借金に悩まされることもなくなるでしょう。

返済不要にならないよう計画的な行動をしよう

不動産担保ローン契約中に返済不能に陥ると、毎日のように電話による督促が行われます。日数が経過しても対応しなければ担保にしている不動産の競売手続きがどんどん進められるため、気付いたときにはすでに売却されていたという事態に繋がりかねません。

大切なのは返済不能に陥るとわかった時点で対応することです。一時的な返済不能状態であれば家族などから借りて工面してもいいでしょう。今後返済できる見込みがない方は不動産を売却し、借金をゼロにすることがおすすめです。

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