不動産担保ローンは住宅ローンがまだ残っていても借りられる？

2022.3.31

住宅ローン返済中でも不動産担保ローンを利用したいと考えていませんか。住宅ローンが残っている家は抵当権の問題があるため、不動産を担保にするローンは組めないのでは……と不安になってしまうでしょう。

 

ここでは、住宅ローンを組んでいても不動産担保ローンを利用できるかについて解説します。借り入れにおすすめの金融機関3選もお教えしますので、ここを参考に申し込みをしてみてください。

 

住宅ローンが残った状態で不動産担保ローンを利用する2つの条件

住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンを利用することは可能です。ただし、どんな状況でも利用できるわけではありません。ここでは、住宅ローンが残っている不動産でローンを組むために必要な条件2つをご紹介します。

 

条件① 住宅ローンを組んでいるお家の担保価値に余力がある

住宅ローンを組んでいる不動産に担保価値が残っていれば、不動産担保ローンを組めます。担保価値とは、「不動産の担保額－住宅ローンの残債」にて算出される数値のことです。

 

不動産の担保額より住宅ローンの残債の方が少なければマイナスにならないため、ある程度の担保価値が望めます。その価値をもとにお金を借り入れられるでしょう。

 

ただし、担保額よりローン残高が多いオーバーローンだとローンを組めません。住宅ローンを組んでいる家は、ローンを組んでいる金融機関が第1抵当です。不動産担保ローンを組む金融機関は第2抵当となります。

 

支払いが滞ると、住宅は競売にかけられます。その際に得られる売却金は、第1抵当権を持つ金融機関が優先的に回収できるので、第2抵当権の金融機関は全額を回収できない可能性が高いのです。リスクが大きくなることから、オーバーローンの住宅は対象外となります。

 

条件② ノンバンク系の金融機関を利用する

第2抵当権が理由で申し込みを断られた場合は、ノンバンクの金融機関を利用しましょう。銀行は、前述したリスクから第2抵当権となる不動産担保ローンをお断りするところが多くなっています。

 

しかし、ノンバンクは銀行に比べて審査条件がさほど厳しくなく、第2抵当でも可とするところがあります。価値が認められれば相応の額を融資してもらえるので、お金が必要な方はノンバンク系に申し込んでみましょう。

 

そもそもノンバンクとは？

ノンバンクとは、銀行以外の金融機関のことです。銀行は各種ローンでのお金の貸付だけでなく、預金業務も行っています。ノンバンクはお金の貸付をメインに行い、預金業務は行っていません。消費者金融や信販会社、クレジットカード会社などが該当します。

 

住宅ローンが残っていても不動産担保ローンが併用できたケースを紹介

住宅ローンがある状態で不動産担保ローンに申し込み、実際に借り入れたという方も多くいます。ここでは、どんなケースであれば併用が可能なのか、2つの例をご紹介します。

 

ケース① 頭金を入れてお家の担保価値に余力を出した

不動産購入時に頭金を支払った場合は、住宅ローン返済中でも申し込みが可能です。頭金を支払えば、支払った分のローン残額が減るため、担保価値に余力が出るのです。

 

例えば6000万円の住宅を購入し、3000万円を頭金として支払うとします。購入直後の不動産評価額が5500万円とすると、住宅ローンの残額が3000万円なので、2500万円の価値が認められます。価値を元に借り入れ上限額が算出されるため、相応の額を借り入れることが可能です。

 

頭金の支払いによってローンを組んだ人もいるので、購入時に頭金を支払った方は一度申し込んでみるといいでしょう。

 

ケース② 繰り上げ返済で支払う利息に余力を持たせた

住宅ローンの繰上げ返済を行い、金利・ローン残高共に減らせば不動産担保ローンを組める可能性が上がります。繰上げ返済とは、まとまった資金を返済することで住宅ローンの残高を減らす方法です。

 

繰上げ返済後の残高は変わらず返していかなければなりませんが、毎月の支払額を変えなければ返済期間が短くなります。支払う金利が減るため、住宅ローンの残高を減らすことが可能です。

 

前述したように、残高が減れば評価額から差し引く額も減り、担保価値がより多くなります。不動産担保ローンも問題なく利用できるでしょう。

 

そもそも不動産担保ローンと住宅ローンの違いは何？

住宅ローンと不動産担保ローンはどちらも住宅を対象としたローンではあるものの、いくつもの違いがあります。ここでは、2つのローンの違いについて解説します。

 

住宅ローンとは

住宅ローンとは、住宅などの不動産を購入する際に組むローンのことです。不動産は高額であることから、一括払いが難しい買い物です。ローンを組むと無理なく購入できることから、各金融機関で提供されています。

 

住宅ローンは必ず第一抵当になります。抵当とは、支払いが滞った際に不動産を競売にかけ、売却された金額を優先的に回収できる権利のことです。不動産に他の担保がついている場合は、住宅ローンの利用ができません。

 

住宅ローンのメリット

他のローンと比べて比較的金利設定が低く、固定金利・変動金利どちらかから選択できるというメリットを持っています。長期固定金利であるフラット35も利用できるため、状況に応じて最適なプランを選べます。住宅ローンを使って控除を受けることも可能です。

 

住宅ローンのデメリット

住宅ローンは使用用途が限定されており、住宅の購入、または住宅のリフォームなどにしか使えません。借り入れ額が高額なことから、審査が厳しいというデメリットもあります。審査通過への可能性を上げるには、属性の見直しも必要です。

 

不動産担保ローンとは

所持している不動産を担保にお金を借り入れることを、不動産担保ローンといいます。不動産の価値に応じて借り入れ上限額が設定されるため、申し込まなければ上限額の把握ができません。不動産の価値が認められない、または担保価値に余力がない場合は借り入れ不可となります。

 

不動産担保ローンは有担保なので、無担保に比べて借り入れ上限額が高く設定されています。

 

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンは使用用途が自由なので、使い道を問われることはありません。冠婚葬祭のお金、子供の学費など、急な出費にも使えるため、必要な時に必要な額を借りられます。また、返済期間を長期に設定できるので、無理なく完済をめざせます。

 

不動産担保ローンのデメリット

他のローンに比べ、融資までに時間を要するデメリットがあります。最短3営業日以内で融資というところもあれば、1～2週間ほどかかる会社もあるのです。返済が滞った場合は不動産を売却しなければならないリスクもあるため、延滞には充分に注意しましょう。

 

まとめ

住宅ローン返済中の不動産でも、不動産担保ローンを組むことは可能です。ただし、不動産担保ローンの会社は第2抵当となりますので、第2抵当以降でもOKとしている会社を探す必要があります。

 

不動産担保ローンは借り入れ上限額が高く、金利設定が低いといったメリットがあります。しかし、会社によっては事務手数料がかかるため、手数料なしでローンを組みたい方は五陽にご相談ください。お客様のご要望に合わせ、最適なプランをご提案させていただきます。

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